导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(x窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污ià)中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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